“百强房企拿地货值接近4.4万亿元 二三线城市成拿”

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在投资回暖的情况下，房企上半年持有地投资先被抑制后呈曲线，百强房企持有地金额同比上升和下跌公司各占一半。 碧桂园、融创中国和万科等头部房企业在公开市场上比较谨慎，部分浙江系房企业投资比较积极。

头房企业前两个月谨慎，大企业考虑运营安全问题，上半年在公开市场缩小土地，但在收购或协议收回土地方面补充仓位，整体投资地力不弱。 该策咨询研究部总监张宏伟对《证券日报》记者表示，二季度公开市场土地价格上涨后，部分房企投资逻辑开始转变，特别是头部房企通过协商地点、旧变更或收购等方式增加土地储备。

住宅企业有能力进行土地扩张，一方面来源于自己良好的财务结构和稳定的资金流动性。 贝壳研究院高级分析师潘浩对《证券日报》记者表示，另一方面，上半年金融环境相对宽松，销售业绩恢复出乎意料，各地方政府土地政策积极给房企带来了充分的机会和市场预期。

二三线城市成取地主战场

根据克而瑞统计数据，年上半年，百强房企业新商品价值门槛达到79.6亿元，环比上涨19%，比去年同期上涨1%。 百强房企业新总商品值近4.4万亿元，比去年同期减少2%，总量比去年同期减少1000亿元。

根据克瑞地产研究，分为梯队来看，10强房企新商品值占百强总商品值的36%，比上年下降7个百分点。 第二梯队企业的新商品值占百强总商品值的25%，比上年上升6个百分点。 从总体上看，新的储土资源第一被20强房企占领，超过六成，资源仍然高度集中。

从拥有房企土地的城市来看，奥港澳湾区和长三角两大经济体仍是房企要点战术投资区域，top30主流房企投资趋势将回归二三线城市，部分将下沉至三四线城市。 张宏伟对《证券日报》记者表示，总体而言，二三线城市楼市市场容量高、周转空间高，是房企投资布局的主战场。

据不完全统计，投资潜力大的城市和部分城市的高质量地块将面临更激烈的竞争，尤其以一二线城市和长三角三四线城市最为突出，房企的拾得难度将持续提高。 二季度金地、中海、新城在要点监控城市超过70次，但最终竞争几率只有两成左右，热点地块竞争激烈程度可见一斑。 此外，绿城、滨江、德信等浙江类房企逆市储藏在深耕地区，杭州、苏州等核心城市的供给地积极性也有明显提高，其中百强房企上半年杭州持有地建设面超过7成。

头部房企拥有土地开辟新道路

考虑到当前经济下行压力和疫情反复带来的不确定性，不同的梯房企业在土地投资上态度明显不同，土地持有方式也各有神通。

据克瑞地产介绍，头部房企土储值高、去化周期长，且重仓一二线城市房企继续保持合理土地态度。 第二梯队企业要进一步提高业绩，纳储诉求迫在眉睫，粗率保持积极态度。 另外，中下游房企受销售、现金流压力的左右，抓地力提高有限，必须谨慎拿地、控制风险。

对于土地市场，企业一贯维持、边走边看的平和心态，不拥有地之王、不拥有高价地，频率会改变概率。 今年以来，企业紧紧抓住市场之窗，在一二线高能级城市合理增加了一点土地储备，但整体溢价率一直维持在较低水平。 龙湖集团相关人士对《证券日报》记者表示，就具体土地获取方式而言，在市场特别热的时候，企业将采取收购并结合tod地铁上盖物业的方法获取土地。 今年上半年，龙湖在土地市场累计获得5个tod项目，分布在长沙、东莞、武汉、杭州和西安，共同特点都是位于核心城市群高能级轨道交通节点，复合业态综合开发，对开发公司综合能力要求较高。

头部房企土地存量规模较高，前期已经积累了大量土地，从中长期的战术立场出发，在土地战略上着重调整空间结构、购买价格和业务结构。 收购、旧修改、tod项目可以以更低的土地价格获得更高质量的城市资源。 贝壳研究院高级分析师潘浩对《证券日报》记者表示，更重要的是，目前国内外金融市场对房企融资用途监管严格，不得直接用于购房地等行为，城市更新、旧修改、tod等项目获得了专项融资债券和reits等资本市场上较多的资金资源

关于下半年的市场结构，克而瑞地产也指出，从整体来看，疫情过后，本轮要点城市将加快核心地块出让，对有资金实力的公司来说，是调整土地储备结构、获取核心资产的好机会。 对于目前把生存作为第一要务的中小住宅企业来说，还是应该以合理处理变暖的土地市场，促进销售，紧密投资为重点。 记者王丽新