“专家预计老旧小区改造有望拉动投资超过3.85万亿”

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最近关于老小区项目改造的新闻很多:浙江省日前印发《浙江省城市老小区改造技术指导会》，指导相关部门和单位开展城市老小区改造工作，保障和改善人民群众的基本生活条件。 河北省旧小区改造三年行动计划今年关闭，全省改造旧小区计划1369个。 辽宁省今年要对2000年前建成的894个老小区进行各方面的改造，使之惠及35.8万户居民。

作为近年来重要的民生工程，老小区改造项目从提高居民幸福感和拉动内需等层面取得了积极的效果。 据建部统计数据，每年全国各地改造城市旧小区1.9万个，涉及居民352万户。 受新型冠状病毒大爆发的影响，今年以来部分地区的改造工程停滞，包括河北、黑龙江、辽宁等在内的许多省宣布到4月20日将在短时间内完成修复工程。

兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委向《证券日报》记者表示，中国城市旧小区的改造复印件，主要分为三类:第一类是保护水、电、燃气、暖气、互联网等基本设施。 二类是活动室、停车场、充电桩设置等提升类；三是公共服务设施，如无障碍设施建设、卫生服务站、航班民宅配送点等。

根据这三种改造副本，其资金来源主要由五个部分组成，包括国家财政资金、水电煤气等运营企业资金、居民出资、产权单位出资及社会资金筹措。 鲁政委进一步表示，据小组测算，目前老小区改造项目出资比例为:国家财政资金85%、事业单位(水电燃气等企业)5%、居民4%、住房产权部门4%，但社会出资混杂在不同类型的项目中

根据住建部公布的数据，全国有老小区近16万个，居民超过4200万户，建筑面积约40亿平方米。

据鲁政委介绍，据研究小组估计，全国改造老小区至少需要投资3.85万亿元，投资规模非常大，资金诉求也很迫切，因此，从引进资金来源的角度来看，要切实处理现有的资金问题，或者引进更多的资金

以争议较大的电梯设置为例，由于旧小区的改造涉及许多居民在小区内的住宅，业主和业委会(房地产)之间如何达成协议，例如没有电梯的住宅单元，以及1楼-3楼的 针对这种情况，考虑到未来的老龄化问题，电梯必须安装，特别是三层以上的居民楼，因此无论国家直接出台政策，业主是否同意，都会使用部分物业维修基金，财政资金也将补充一部分，租赁或分期支付给电梯企业 鲁政委表示，停车场、充电桩等公共设施建设，集中社会资金建设，实行用人支付模式，谁充电谁支付，用充电桩的安装和维持价格，利用商业化转型，吸引社会投资越来越多的投资

在提到推进旧小区改造应注意的问题时，鲁政委认为，为保证工程质量，有关部门有必要设立或聘用相应的监理企业或机构，配合完整的外观设计及工程质量监督工作。

北京均丰资产管理有限企业基金经理李先生对《证券日报》记者表示，旧小区改造的最大收益在于电梯领域，中国电梯市场规模巨大，面临竞争激烈、产能过剩等情况。 将旧小区改造写入政府报告后，增加新电梯和旧电梯更换的诉求大幅提高，电梯领域市场增量直接扩大，预计每年将达到20%。

旧小区的改造将考验公司的综合服务能力，如设计、土建、工程等，不仅会带动电梯，还会带动其他一个领域的快速发展。 作为机构投资者，从普遍受益的角度来看，首要的是水泥、钢筋等基础建材领域，二级市场股价随着政策的出台而反应。 二是光纤、充电桩相关概念股等配套设施类公司。 虽然有关联性，但关联性不是特别大。 养老、医疗等板块，影响较弱。 李想说。 见习记者李正