“负债780亿！解密红星美凯龙的地产版图”

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1997年，红星美凯龙董事长车建兴有带女儿偶然吃肯德基的经历，激发了建设家庭商场连锁经营模式的灵感。 年6月，红星美凯龙家庭集团股份有限公司(美凯龙家庭)在香港上市，年1月，美凯龙家庭在上海证券交易所上市。 建设家庭商场，大量的商店和土地储备是基本支撑，将家庭业务衍生到商业房地产行业，跨越红星美凯龙的顺利业务边界 在香港、上海证券交易所上市的美凯龙家庭只负责美凯龙旗下的家庭建材商场业务。 美凯龙住宅的控股股东是美凯龙控股，这就是车建兴的旗舰企业。 在美凯龙控股集团，最大的业务板块不是美凯龙住宅，而是红星企业发(全称重庆红星美凯龙公司快速发展有限企业)负责的商业房地产及住宅开发业务、商业管理业务 目前，以红星企业及其子企业红星企业管(上海红星美凯龙公司经营管理有限企业)和孙企业上海红星房地产(上海红星美凯龙房地产集团有限企业)为核心，构建了红星系房地产帝国的核心布局。 与家庭业务相比，红星房地产的熟悉度不高，但实际上从2009年左右开始，红星系开始进军房地产开发业务，依托经营家庭店和自营住宅商场的资源特点，在家庭商场附近批量获得了部分其他商业居住地，收入和城市布局为年 年-年，红星地产合同销售额分别为137.14亿元、259.61亿元、405.08亿元，收入分别为56.41亿元、74.79亿元、82.53亿元 红星地产业务目前落在国内50多个城市 尽管在红星地产收益和销售额增长的背后，红星美凯龙控股集团仍背负千亿美元债务，继续为房地产业务输血，持续快速发展 另一方面，在目前整个房地产领域下行的环境下，红星地产在三线以下城市拥有大量土地储备，开发周期长，如何解决库存压力是当前面临的现实问题 房地产业务快速发展依赖集团输血 公开资料显示，红星企业发成立于年，主营业务为商业综合体投资开发运营、商业资产受托管理及房地产开发，实际控制人为红星美凯龙控股 年，红星企业期末总资产857.18亿元，总负债超过781亿元，资产负债率达到91.19% 具有红星控股集团持续的资金支持和家具连锁商场模式的资源特点，红星类房地产市场布局逐渐扩大，目前已落地国内50多个城市 年-年，红星地产板块合同销售额分别为137.14亿元、259.61亿元、405.08亿元，收入分别为56.41亿元、74.79亿元、82.53亿元 年红星企业发行营收95.11亿元，比年86.13亿元增长10.4%，但净利润1.57亿元，比年3.4亿元减少53.8%。 年，红星企业从红星美凯龙控股获得的借款和往来款项为112亿元，占集团年末其他应收账款总额的57.79%。 数据显示，红星房地产业务的快速发展依赖红星美凯龙控股集团的资金支持 年，红星美凯龙控股集团其他应收款167.5亿元，主要由商业地产业务合营企业和联营公司的借款和回笼金、预付款和保证金等组成。 其他应收款前5名名单中，为房地产开发企业，累计借款和往期金额为45.58亿元，占总额的26.92% 值得观察的是，在上述前五名的名单中，有四家是红星美凯龙的关联企业，分别是保山红星城乡置业有限企业、太原星级环宇房地产开发有限企业、徐州茂置星 而且红星系地产开发价格在总企业的开发价格中占有很大的份额 年末，红星美凯龙集团库存总额484.06亿元，主要包括开发价格和开发产品等，比去年同期增长95.68%，主要得益于商业房地产、住宅销售板块业务迅速发展，开发价格增加，其中开发价格428.06亿 财经评论家的严跃进认为，从房地产领域来看，红星房地产不是全国性的房企，目前相对稳健，但不太大成，如果之后与家具业务结合，将有机会(红星房地产)接管精装业务，竞标土地，并 母公司负债千亿 年，红星债务持续上升，其中以流动负债为主 截至年上半年，红星美凯龙控股总负债1662.87亿元，比年末1479.7亿元增长12.38% 数据显示，红星地产在红星美凯龙控股的债务中占较高比例 在千亿债务的压力下，红星美凯龙控股究竟能支撑红星房地产到什么时候？ 年，红星美凯龙控股集团预收款项目331.51亿元，比上年增加169.29亿元，主要由房屋销售组成，占94.6%。 其他应付款128.52亿元，同比增长6.35%，由商业地产板块产生的借款和往期收款、家庭业务形成的商户质量保证金、押金和代理费组成，借款和往期收款约占35.55%。 除 负债外，红星美凯龙控股还将向相关企业提供巨额担保 年，红星美凯龙控股有限公司担保金额为79.67亿元 其中，上海新华成城资产管理有限企业、重庆润田房地产开发有限企业分别提供33.68亿元和16.07亿元，居担保金额的第一、二位，占总担保额的62.4%。 上海新华成城资产管理有限企业的经营范围除了资产管理、投资管理等外，还包括房地产开发和经营 年，上海新华成城资产管理有限企业以26亿元的底价竞标上海闵行区虹桥镇地块，该地因原开发商资金链断裂停止10年，被誉为魔都第一烂尾。 重庆润田房地产开发有限企业由重庆力帆集团和红星美凯龙共同出资设立，注册资本3亿元，由力帆集团创始人尹明善之子尹喜地担任董事长，目前运营的商场包括力帆红星国际广场等。 年力帆集团发生债务危机，被供应商告上法庭 力帆集团上市公司力帆控股7月公布的数据显示，这12个月来力帆未披露的累计诉讼(仲裁)涉案金额达到14.23亿元。 拉债供应商名单上，上海红星美凯龙商业保理有限企业鳞次栉比 土地储备在三四线城市 红星房地产的快速发展主要依靠自家店的经营和自己建造的住宅商场，从而在家庭商场附近批量获得其他商业住宅用地的一部分，因此布局广阔 目前红星地产的项目首要分布在华东、华北、西南，这三个区域合计合同销售额占80%以上 华东地区的项目主要分布在上海、无锡、常州。 华北地区项目首要分布在天津和廊坊的西南地区项目首要分布在重庆、成都和昆明 在上述地区，红星地产的项目开发业是以商场为中心的商业综合体，主要产品包括办公楼、soho、商店等众多商业地产和部分住宅产品 目前，该企业商业地产的核心产品是红星国际广场命名的城市综合体和爱琴海命名的购物中心 截至年底，红星地产运营着17个爱琴海购物中心 持续扩张和下沉，红星地产的规模也在扩大 年-年，红星美凯龙商业地产新开工面积继续增加，分别为97.06万平方米、216.53万平方米、728.4万平方米 合同金额分别为137.14亿元、259.61亿元、405.08亿元 年5月，车建兴表示红星地产正朝着千亿的目标迈进 截至 年3月底，红星地产商业地产和住宅建设项目共计45个，在建项目可销售面积1293.18万平方米，销售面积514.14万平方米，剩余可销售面积779.04万平方米 大公国际资信判断有限企业2009年11月提交的跟踪评估报告显示，红星美凯龙家庭商场和商业地产业务仍有一定相关性，随着红星美凯龙企业品牌影响较大扩大，企业商业地产业务扩张速度和土地储备获取能力不断提高，企业土地储备比较充足。 虽然可以持续快速发展，但企业大量土地储备位于以下城市，开发周期长，区域市场存在一定的三线库存压力: 财经评论家闫严跃向网易号外表示，近两年红星房地产持续拥有土地，但土地市场面临降温大背景，后续红星房地产地块如何解套、运营，存在一定压力。 此外，严跃进认为，受当前房地产市场降温的影响，多家房企面临资金压力。 红星地产在制定冲击规模目标方面，应重视科学 如果土地市场降温影响大，行情好，公司销售好，行情差，销售差，盲目冲规模，就会发生质量问题等