“北京写字楼空置率走高租金下滑 自贸区加持将释”

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银十开局，网红盘中看家人满为患，有些买家甚至连喜欢的户型都选不上，开发商在很多城市抢夺业绩。 但是，与活跃的住宅市场不同，北京写字楼市场依然在过冬。 办公楼的业主正在竭尽全力维护租户，开发商正在挖掘在线教育、新闻技术等新兴公司的顾客，以销售办公资产。

一太平戴维斯公布的年第三季度北京房地产市场研究报告显示，年第三季度北京写字楼市场吸纳量约9.2万平方米，比去年同期减少约47%。 全市空置率继续上升，目前处于15%的高位，比上年上升5.9个百分点。 甲级办公楼平均租金降至每月每平方米354.8元，环比和上年分别下降1.3%和3.5%。

预计未来一段时间内，北京全市办公楼的平均租金水平仍将处于下行周期。 第一太平戴维斯研究部负责人李先生对证券日报等媒体表示，预计租金下跌较快的情况不会在疫情得到控制后很快结束，年末空置率将上升至18%。 另外，随着第四季度北京写字楼市场迎来大体项目入市，市场压力与日俱增。

在金融等领域租赁诉求较高

在危机中，往往隐藏着机会。 经过最近的调查和交流，证券日报记者发现，整体低迷的北京写字楼市场在疫情期间呈现租赁新动向。 正如李先生所说，现在有困难，但中长期仍有潜力。

中关村某办公楼的出租率在疫情发生前达到90%，疫情期间下跌到40%。 但是，一家it公司在这期间因扩张而租用了空地方。 第太平戴维斯华北区房地产和资产管理服务部助理理事、绿色可持续健康业务负责人李旭向《证券日报》等媒体透露的这个例子，同样佐证了今年疫情期间普遍低迷的商业写字楼市场，蕴含着各种生命力。

李先生还表示，金融、新闻技术和专业服务公司仍占写字楼市场租户面积的前三位，3人所占比例之和为68.9%。 其中，金融领域公司的租赁诉求比率上升至29.3%，新闻技术比率为28.8%，专业服务比率为10.8%，健康医疗领域的租赁诉求比率上升至5.7%。 对此，李先生表示，健康医疗领域未来在北京写字楼市场的租赁诉求比率将继续增加。

自由贸易区的加持将释放红利

值得注意的是，今年9月21日发布的《中国(北京)自贸试验区总体方案》与金融、新闻技术、专业服务、健康医疗四个领域的快速发展密切相关。 据此，北京自贸区总面积119.68平方公里，涵盖科技创新领域、国际商务服务领域、高端产业领域三大领域。

与金融、新闻技术、专业服务、健康医疗四个领域相对应的是这三个经济领域的产业规划，可见自由贸易区将形成经济创新快速发展的闭环。 李先生想对《证券日报》记者说，这些产业的关联公司将来会在北京写字楼租赁市场发挥作用。

北京自贸试验区拥有对首都建设全球影响较大的科技创新中心，加快服务业开放先行区、数字经济试验区的扩大，着力构建京津冀合作快速发展的高水平对外开放平台，有利于首都经济的快速发展。 第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示，商业地产作为第三产业的重要载体，有望在自由贸易区政策红利的全面刺激下，迎来新的快速发展契机。

自由贸易区国际商务服务区共计48.34平方公里，首都国际机场周边可利用产业空间28.5平方公里(顺义区)、北京cbd地区4.96平方公里、金杯国际合作服务区2.96平方公里(朝阳区)、运河商务区和张家湾设计小镇周边可利用产业空间10 . 李先生对《证券日报》记者表示，以北京市副中心运河商务区为例，过去该地区商业氛围不浓，但目前金融、保险等公司购买的独栋写楼品牌已经挂牌，部分配套地商已经开业 自由贸易区被加持后，该地区办公楼的房产价值水涨船高，一些国企、央企正在洽谈该地区内的房产。 无论是商业独栋还是单体量总价较高的写字楼物业，都会吸引多家公司入驻，特别是自贸区的概念在一段时间内，这种诉求的增长更加明显，物业价格也随之上涨，届时商业物业的租赁和交易将更加活跃。

受今年疫情影响，大宗投资市场表现相对清淡。 今年三季度，北京投资市场累计成交额382亿元，比去年同期减少38.1%。 其中，写字楼仍是最热门的房地产类型，大宗交易规模整体占50.2%，综合占16.1%，零售占12.4%，数据中心占20.6%。

但是，除了之前流传下来的写字楼、购物中心等资产外，最近北京市场连续完成了多个投资并购数据中心的大宗交易。 李先生表示，作为早先传出的投资标的，数据中心的建设和诉求将持续增长，成为投资市场的新亮点，未来这种投资交易将越来越多。 记者王丽新