“深圳豪宅热销的背后:招商蛇口去年计提存货跌价20亿”

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深圳楼市的火爆，掩盖不了全国市场的低迷，从招商蛇口的财报中可以窥见一二。

这几年，从深圳水龙头起家的央企地产商招商引资龙头，每年向市场注资，豪宅卖完，几千万元一套的房子也要排队抢夺。

在年的财务报告中，该企业仅深圳一个区域收入就超过两成，其他区域屈居深圳之下。 深圳地区的毛利率也几乎是所有企业中最高的。

招商水龙头布局的全国其他城市没有这么好的业绩，销售受阻，也有可能出现赤字。 年，企业对13个城市共19个项目做好库存下跌准备，总额达20亿元。

年，招商水龙头整体经营业绩不错，40%的分红比例超过万科、保利等房企，推动了房地产、房地产信托的上市。 但是，投资者仍然关注地区快速发展不均衡、销售增长率提高、企业估值修复等长期问题。

在最近召开的业绩会上，招商蛇口管理层宣布，全年目标销售额2500亿元，比去年同期增长13.4%，相对于其他龙头房企10%以内或持平的目标，这一增速略有进取，管理层表现出了提高业绩的决心。

分裂的市场

年报显示，招商蛇口年实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%。 归属于上市公司股东的净利润为160亿3300万元，比去年同期增长5.2%。

在母公司招商局集团资源的加持下，招商蛇口在深圳拥有广阔的高质量地块，还开发了许多豪宅项目，在蛇口自贸区、粤港澳大湾区的政策风口下，更是无可挑剔。

房地产商不会忘记深圳豪宅的热卖始于招商水龙头项目。 年5月30日，均价约12万/平的招商双玺抽签靠近，中午12点开始入场，准备购买500万预订、167套房、5000万房间的富豪们，蹲在墙角等地方挥了号。

招商蛇口的深圳豪宅资源绝非昙花一现。 到了年11月，招商水龙头另一豪宅项目是位于深圳前海的住宅项目招商领玺，单价最低8.6万/平方米，最高11万/平方米，又开始销售。

年3月7日，招商蛇口湾玺项目上线启用，位于蛇口太子湾，备案名称为云玺大厦，首批推出的70套房源称为一次售罄，随后于3月13日、4月5日陆续推出新房源，市场

在这一现象受到相关部门关注后，招商蛇口项目企业乐湾置业对外发表声明称，自己已3次未清盘上市。

在深豪宅的热销，是招商水龙头的特点，招商水龙头的潜在问题——深圳市场的风头没有两个，但其他城市项目表现正常。

即使在上海这样的城市也不例外。 年3月，招商水龙头在上海宝山的项目招商雍和府开盘。 发售的高层公寓的房源和别墅都很冷。 半年销售也不到10套，必须做变相折扣营销。 9月购买宝马，上海另一个项目推出全民经纪人战略。

去年11月，招商水龙头联合阿里拍卖在线处置华东地区资产。 包括杭州商店、江苏商店、南京等城市的办公楼分拨、苏州住宅，房源是几乎无法在线销售的销售项目。

今年3月，招商蛇口在广州增城的项目招商舆园打折促销，价格低至2.1万元/平方米，几乎是年前行情平均价格的三分之二，该项目地价约1.7万/平方米。 佛山顺德的项目招商曦岸，年前均价为2万/平方米，目前特价房均价已降至1.5万/平方米。

区域不均衡表现在财务报告上。 年，招商水龙头实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%。 全国共有9家区域性企业，深圳是唯一以城市命名的地区，其中深圳地区占营业收入比例最大，达到22.15%。 在其他地区，占有率最高的华东地区也不过20.69%。

财报显示，对厦门、福州、佛山等城市项目累计减值20.9亿元，比年增长11亿元，达到净利润的11.08%，其中厦门舆园项目累计备货9.8亿元。

变革和未来

作为央企，招商蛇口含金量高，身体是招商血脉、蛇口基因。

招商蛇口母企业的背景使得许多房企难以展现其项背，包括招商港、招商银行、招商证券、招商资本等实业和金融资源，为企业注入了越来越多的可整合资源。

目前，招商蛇口在深圳前海、蛇口的土地储备仍是外界关注的增长点。 截至报告期末，企业拥有前海地区土地储备455.84万平方米，428.84万平方米未开工。 拥有蛇口太子湾地区土地储备170万平方米，61.1万平方米未开工。

招商蛇口董事长许永军表示，前海土地企业计划8-10年完成开发，其中销售、持有比例取决于铺底。 蛇口太子湾目前已完成1/3，未来三四年将全部完成。