“深圳楼市区域分化严重 虚高报价背后或另有目的 金融加杠杆应当关注”

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茶代100万，上千万豪宅阳光，学位房跳楼价格，南山和宝安中心区房价暴力上涨是近期深圳楼市的热词。

这么多刺激的话，让很多原本袖手旁观的深圳职业生涯，在戴上口罩之前不得不去看房。

最近，深圳又有个别领域开启魔幻涨价模式，有些混乱，引起相关部门关注，开始整顿。 另一方面，二手房大幅增加，有些着急出手的房子也不少。 为什么有些地区的房价交易深圳楼市会如此分化？ 证券时报记者就此进行了调查。

置业者:楼市很难被人看到

真不可思议。 最近在南山和宝安区看到了几个小区，但是房价突然暴涨，学位和其他一套其实没什么变化，我完全不擅长。 周末刚卖掉了自己居室的房子，三居室的黄华在罗湖红岭片区看房，没办法，我只能回罗湖看。 这里的价格比较稳定。

记者发现，近期深圳市场热点领域大致可以分为三大类:一类是地理位置优越，一类是受学位房资源驱动，另一类是受利润规划驱动。 宝安区的西城雅筑和南山的华润城润府就是代表。 参照深圳市占有率高的中介机构数据，近期华润城润府二期整体提价约5套，其中1套4月6日上涨112万元，最高挂牌单价已超过每平方米18万元，该园区去年11月实际成交价格1平方， 在相邻宝安中心区领域，受前海扩张等预期刺激，近期二手房价格也大幅上涨，西城雅筑区今年以来成交均价上涨至每平方米10万元左右，去年同期成交均价在每平方米7万至8万元之间。

但是，从黄华和很多深圳的普通运营商来看，最不擅长的还是高质量的学位房，其中福田八卦岭领域的房价变化在运营商心中是不可思议的。 以八卦四路翠馨居为例，据记者调查，去年上半年该小区近31平方米房源成交价180万元左右，9月成交价达到220万元，目前成交价为每平方米9万元。 造成这种现象的原因是学位之争。

去年年初，市场上传出荔园小学东校区将在八卦岭建成的消息，荔园小学是深圳的名校。 去年6月，荔园小学东校区建设取得进展，相关地块的汽车城开始拆除。 传说此时，周边房价开始突飞猛进，红岭中学也进军八卦岭领域，业主纷纷惜售。 但是，房地产中介告诉记者，最近又在八卦岭领域新建的中学是笔架山中学，业主开始放手了。

可以说，八卦岭的房价随着学位的变化而超前反应，是深圳高质量学位房市场的典型案例。 即使真的是荔园小学东校区，学校也还没有走上地面，具体招生范围也不清楚，八卦岭领域的房价就是这样交易的。 万一哪个小区没能纳入学校招生范围，该怎么办？ 黄华感慨良多。

虚高报价背后:金融加杠杆值得关注

那么，在楼市火热的区域，被大幅抬高的报价背后隐藏着秘密吗？

记者在南山后海、科技园区调查发现，多家房地产中介说，我们的报价都是业主的真实报价，过高牌价的房源确实成交，但只有少数。

在南山后海领域，有市场消息称，该领域多个小区的二手房价格近期上涨10%以上。 但是，多个园区其实这一个月深圳楼市回升后就没有成交。 根据深圳房地产中介协会提供的数据，以三湘海尚小区为例，3月份实际成交均价为每平方米126384元，较1月份每平方米125981元的实际成交均价，涨幅仅为0.3%。

另外，房地产经纪人还向记者表示，一位业主大幅提高房源报价，获得较高评价，向银行办理经营抵押贷款，特别是在现阶段，许多银行的经营贷款利率低于房贷利率，该方法有一定的套期保值空间或转贷

这个所有者的金融加杠杆行为的一部分，必须引起关注。 此外，尽管近期深圳市场二手房交易量有所上升，但各大中介机构的拆借量也明显增加。 在南山后海，豪宅宝能太古城在中介机构的抛盘量达到了81套。 在福田、罗湖、龙岗等地区采访时，记者随机询问多位置商家，发现近期接到多家中介电话，销售房源，可选择范围扩大，低于市场价的房源也有多个。 这些房源中，一些业主提出一次性不重复支付的要求，可以有越来越多的价格空间。

这种情况在房地产中介眼里，是因为一些业主急于兑现。

市场分化严重的运营商仍需谨慎