“千亿元级房企涌入1.25万公顷“掘金池”大湾区旧”

本篇文章1751字，读完约4分钟

中国三分之一的市值坐拥千亿元以上的企业，以全国0.6%的占地面积贡献全国12%gdp的粤港澳大湾区，目前是规模房企进入城市更新行业的必争战场。

旧改，城市更新业务似乎从来没有深深引起过这么多房企的神经。 6月以来，新世界中国、佳兆业、富力、中国金茂以广州为中心，竞相推进粤港澳大湾区(以下简称大湾区)旧改革和城市更新项目，无论是单枪匹马，还是找当地公司搭建合作平台，规模房企业都已进村。

一个项目动不动就百亿元的投资门槛、多年的运营现金流可以恢复正常、没有老项目操作经验等风险，已经不再是压倒房企的红线。 根据广东省去年公布的《广东省深入推进三旧改造三年行动方案(年-2021年)》，大湾区旧改市场体量约1.25万公顷。 贝壳研究院高级分析师潘浩对《证券日报》记者表示，进入这个长期盈利收益率高的战场，对房企的战术储备来说是为下一个时代做准备的。

多家规模的住宅企业抢劫滩大湾区

从棚改到货币化安置，千亿元规模的房企应运而生，下一个房地产规模增长时代可能就是旧的改革。

《佳兆业年-年房地产领域白皮书》分析认为，按照每年2%的城市更新率计算，城市更新已经迎来6万元级的新市场。 随着总市场价格的增加和库存购买率的持续上升，最终市场将迎来新的10万元级黄金大赛道。

今年很多住宅企业设立了旧改革和城市更新事业部，要点布局行业的优先事项是大湾区。 该策集团首席拆房师张宏伟对《证券日报》记者表示，随着城市化快速发展，旧城改造已经是规模较大的房企必然触及的行业。

6月15日，大湾区旧改大户佳兆业以23亿元获得广州增城中新板块霞流出村城市更新改造项目。 在此之前的今年3月，敏捷地以100亿元的改造金额获得了潘霞村的旧修订。 去年10月，保利正式签约中新村旧址改造，改造面积92万平方米。 另外，据悉6月9日，中国金茂和福星惠誉共同签署了战术合作框架协定，共同开展广州城中村改造项目。

6月8日，近年来在内地大量投资的新世界中国在广州城市更新行业更是成为下一个城市。 据新世界中国报道，夏街村旧改项目位于广州增城中心城区，未来改造后总建筑面积约132万平方米，投资总额预计将超过人民币200亿元。 而且，这个项目是新世界中国大湾区第五个古老的改造项目。

这两年，广州旧改革速度发展迅速，十分强劲迅速，以民间力量推动城市快速发展是最大的快速发展方向，新的世界集团必须参与其中，不能闭门造车，必须按照政策法规进行 新世界发展有限企业执行董事、新世界中国地产有限企业行政总裁黄少媚告诉《证券日报》记者，与其他房企相比，新世界中国多次发展迅速，具备商业运营经验和能力，文化、教育、医疗等多元产业迅速发展，这些都得到一个综合体项目的保证

可以看到华夏幸福、中国金茂等外部千亿元级房企进入或拓展到这个行业，而本土头部房企已经在深耕旧市场。 北方或长三角地区以本土公司和央企国企参与旧改革为主，大湾地区政策比较开放，民营房企更愿意参与。 张宏伟对《证券日报》记者表示，三、四线城市楼市走弱，一、二线城市公开市场土地价格过高，大湾区旧改革可能是下一个规模快速发展的高地。

最初的现金需要五年以上

虽然城市更新仍是一条新的路线，但领域集中度迅速提高，地域寡头成型。 深圳、广州、上海和东莞四大城市更新占地面积，领域前五名集中度达到30%以上，同时从区域深耕走向全国化布局。 《佳兆业年-年房地产领域白皮书》显示，年掀起市场热潮的广州市场，领域集中度非常明显，top8家公司改造面积近90%。

旧修订相对于以前流传下来的土地应有状态，变现周期变长。 乐观地说需要3到5年，而比较多复杂的旧改建项目预计需要8到10年以上。 潘浩对《证券日报》记者表示，这类项目对追求高周转的房企压力很大。 但从长远来看，只要能保证现金流稳定流动，老改革项目仍有很大潜力，有利于房企项目储备结构的优化，利润率也仍然很大。

城市更新本质上是周期间的投资。 一个城市更新项目完成一级开发的平均周期为五到八年，十年八年的周期是常态。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，通常一个城市更新项目从意愿公示到规划立项平均需要0.8年，从规划批准到规划批准平均需要1.73年，从规划批准到实施主体的确认平均需要2.16年。